Как оспариваются сделки с недвижимостью?

25.03.2021

Достаточно часто встречаются ситуации, когда покупатели, продавцы недвижимости или третьи лица не согласны с уже совершенной сделке по купле-продаже или аренде недвижимости и стремятся ее оспорить с целью полной или частичной отмены сделки.

Сразу необходимо отметить, что российское законодательство предусматривает такую возможность.

В главе 9 Гражданского кодекса РФ есть § 2. Недействительность сделок, который полностью посвящен данному вопросу. Начнем с того, что российское законодательство выделяет два вида недействительных сделок – это оспоримые сделки, которые признаются недействительными в соответствии с решением суда, и ничтожные сделки – они недействительны априори, поскольку нарушают закон.

Оспоримая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ, может быть признана недействительной в том случае, если она нарушает права и законные интересы оспаривающего ее лица (лиц). Равным образом, сделка может быть признана недействительной, если нарушает права и законные интересы третьих лиц. Таким образом, к оспоримым сделкам относятся те виды сделок, которые не нарушают законы Российской Федерации, но могут посягать на права и законные интересы их сторон, либо третьих лиц.

Ничтожные сделки являются недействительными потому, что изначально совершались вопреки требованиям российского законодательства. Например, ничтожной может быть признана сделка по продаже квартиры ее собственником, признанным судом недееспособным. В то же время, если собственник сохраняет ограниченную дееспособность, то пункт 1 статьи 176 ГК РФ говорит о возможности признания совершенной им сделки недействительной по решению суда. То есть, такая сделка является не ничтожной, а оспоримой.

К ничтожным сделкам, согласно ст. 170 ГК РФ, относятся мнимые сделки, которые лишь создают видимость совершения сделки, и притворные сделки, которые ставят своей целью прикрытие одной сделкой другой сделки. Одним из наиболее распространенных примеров притворных сделок в сфере недвижимости является прикрытие реальной сделки по купле-продаже недвижимости актом дарения. Таким образом, собственники квартиры или домовладения пытаются избежать уплаты налога за недвижимость, находящуюся в собственности менее 5 лет (раньше – 3 лет), либо необходимости получения отказов сособственников недвижимости от права преимущественной покупки.

Таким образом, ничтожными, согласно Гражданскому кодексу РФ, являются сделки, заключенные: 1) недееспособными гражданами, 2) малолетними гражданами в возрасте до 14 лет, 3) мнимые (фиктивные сделки), 4) сделки, совершенные с квартирами, находящимися под арестом или в залоге.

К оспоримым сделкам относятся: 1) сделки, совершенные без согласия третьего лица или государственного органа, 2) сделки, совершенные лицами, находившимися в неадекватном состоянии (алкогольное или наркотическое опьянение, действие медицинских препаратов), 3) сделки, совершенные под воздействием третьих лиц посредством угроз или насилия, 4) сделки, совершенные посредством введения лица в заблуждение.

Если лицо желает признать сделку недействительной, то оно должно, в первую очередь, установить, к какой категории относится сделка. Во-вторых, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в суд. Конечно, данную процедуру можно пройти и самостоятельно, но оптимальным вариантом все же будет обращение к квалифицированному юристу, разбирающемуся в гражданском праве. Юрист поможет отличить оспоримую сделку от ничтожной, собрать необходимые доказательства, составить грамотное исковое заявление, а также сможет представлять в суде интересы истца. Кстати, во многих случаях доказать ничтожность сделки без обращения в суд и рассмотрения вопроса о признании недействительности сделки судом не получится, поэтому помощь квалифицированного юриста будет очень важна.

Необходимо помнить о том, что признать сделку недействительной можно лишь в том случае, если не истек срок давности, установленный законодательством. Так, согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. В п. 2 ст. 181 ГК РФ подчеркивается, что оспоримая сделка может быть признана недействительной лишь в течение года после ее заключения. Таким образом, если вы желаете добиться признания сделки недействительной, лучше не затягивать.

Добавить комментарий